Imagínate que compras un apartamento a $180,000 y, a los seis meses, te toca venderlo por $140,000. ¿Qué significa esto? Que perdiste $40,000 en solo seis meses y ahora estás completamente inseguro sobre las inversiones, sin apartamento y con menos capital. Este caso real le ocurrió a mi hermano y a su esposa, y por eso hoy quiero contarte cómo aprender a invertir en bienes raíces.
A pesar de lo que muchos piensan, invertir en bienes raíces no es complejo, de hecho, es bastante sencillo. Solo hay que seguir algunos pasos importantes, entender el proyecto y, además, no necesitas grandes capitales. Con lo que te voy a explicar en esta publicación, podrás tomar las mejores decisiones de inversión.
Hoy hablaremos de la forma más tradicional de invertir en bienes raíces: comprar un apartamento o una casa para rentar. Lo primero que debes tener en cuenta es que, al comprar un inmueble, normalmente se paga una parte con capital propio como cuota inicial y el resto se financia con un crédito hipotecario. Esto significa que, dependiendo del país en el que te encuentres, puedes aportar entre el 10% y el 30% de tu dinero, y el resto lo pedirás prestado al banco.
Veamos un ejemplo sencillo. Supongamos que compras una vivienda de $100,000. Para pagarla, usas $20,000 de tus ahorros y solicitas un crédito hipotecario al banco por los $80,000 restantes. De esta manera, con tu aporte de $20,000 más el crédito del banco, completas el valor total del apartamento.
Ahora bien, ningún banco presta dinero gratis. Por eso existen las tasas de interés, que representan el costo mensual que debes pagar por el préstamo. Además, la cuota mensual de tu crédito hipotecario también incluirá seguros exigidos por el banco para cubrir eventos como incendios o terremotos.
Veamos cómo funciona la tasa de interés con otro ejemplo. Supongamos que el banco te presta $80,000 a una tasa efectiva anual del 10% y un plazo de 20 años. Esto significa que durante esos 20 años pagarás cuotas mensuales que incluyen intereses, abono a capital y seguros. En este caso, tu cuota mensual sería de aproximadamente $800.
Una vez que financias tu inmueble, lo más importante es generar ingresos con él, es decir, arrendarlo. La meta es que el valor del arriendo cubra la cuota del crédito hipotecario. Si logras arrendarlo por encima de esa cuota, básicamente estarás usando dinero del banco gratis para financiar tu compra.
Es fundamental elegir bien el proyecto para asegurarte de que el valor del arriendo sea suficiente para cubrir la totalidad de la cuota o al menos la mayor parte de ella. Veamos otro ejemplo. Si compras un apartamento de $100,000 y lo arriendas por $1,000 al mes, esos ingresos cubrirán los $800 de la cuota del crédito hipotecario, dejándote $200 de flujo de caja libre.
¿Por qué es importante el flujo de caja libre? Porque es un gran indicador de rentabilidad. Si el arriendo genera más de lo que pagas al banco, estás haciendo una buena inversión. Ahora, ¿Qué pasa si solo logras arrendarlo por $600? En este caso, aún tendrías que pagar $800 al banco, lo que significa que cada mes deberías sacar $200 de tu bolsillo. Esto no implica necesariamente que sea una mala inversión, pero sí que requerirá dinero adicional de tus otros ingresos para sostener el crédito.
Otro aspecto clave al operar un inmueble son los gastos adicionales. Existen tres principales:
- Impuestos: Siempre tendrás que pagar impuestos por el inmueble, por lo que es recomendable reservar dinero mes a mes para cubrirlos anualmente sin problemas.
- Mantenimiento: Con el tiempo, surgirán gastos por arreglos, como filtraciones, desperfectos en el piso o problemas eléctricos. Es importante considerarlos.
- Vacancia: Es poco realista pensar que un inmueble estará arrendado el 100% del tiempo. Puede haber meses en los que no tengas inquilinos, por lo que debes calcular estos periodos sin ingresos.
Además, un gran beneficio de los bienes raíces es la valorización. Históricamente, los inmuebles tienden a aumentar de valor con el tiempo. Esto sucede porque las rentas suben con la inflación, lo que también impacta el precio de venta. Si compras en una zona con potencial de valorización, como aquellas donde se construirán centros comerciales, colegios, vías principales u hospitales, es probable que tu propiedad aumente su valor con los años.
Teniendo en cuenta el crédito hipotecario, la renta recibida y la valorización, volvamos a nuestro ejemplo inicial. Si compraste un inmueble por $100,000 con una cuota inicial de $20,000 y financiaste el resto con el banco, mes a mes recibes $1,000 de renta y pagas $800 de crédito, quedándote con $200 de flujo de caja. De este dinero, puedes reservar $100 para impuestos y mantenimiento, dejándote un flujo neto de $100 al mes.
Ahora bien, si asumimos una valorización del 8% anual, en 10 años el valor del inmueble subiría a $215,000. Si decides venderlo en ese momento, recibirás $215,000, le pagarás los $56,000 restantes al banco y te quedarás con $159,000, más los $12,000 de flujo de caja acumulado en ese periodo. En total, habrías obtenido $179,000 de ganancia habiendo invertido solo $20,000 inicialmente.
Este es el poder de los bienes raíces y del uso estratégico de la deuda. Si se gestiona bien, puedes lograr inversiones muy rentables y construir un patrimonio sólido.
Por supuesto, todo esto funciona bajo ciertas condiciones clave:
- Obtener una buena tasa de interés en el crédito hipotecario, ya que una menor tasa facilitará que la renta cubra la cuota.
- Lograr un buen arrendador, que pague lo suficiente para cubrir los costos.
- Comprar barato y vender caro, seleccionando zonas con alto potencial de valorización.
Si cumples con estos tres factores, es probable que consigas rentabilidades similares a las que vimos en los ejemplos. De lo contrario, podrías encontrarte con dificultades para cubrir la cuota del crédito o vender a un buen precio.
Espero que esta publicación te haya ayudado a entender cómo funciona la inversión tradicional en bienes raíces. No hemos hablado de estrategias como flipping, rentas cortas o fondos inmobiliarios, ya que esos temas los veremos en próximos post.
